Isu pembaharuan bandar adalah suatu perbahasan penting yang melibatkan keseimbangan antara keperluan pembangunan, hak pemilik hartanah, dan kesejahteraan masyarakat. Akta Pembaharuan Bandar (Urban Renewal Act) yang dicadangkan di Malaysia bertujuan mempercepatkan pembangunan semula kawasan yang usang dan terbengkalai dengan mengurangkan ambang persetujuan pemilik hartanah. Namun, terdapat kebimbangan bahawa akta ini boleh memberi kesan kepada hak pemilik hartanah, khususnya dalam isu pemindahan penduduk dan gentrifikasi. Artikel ini akan mengupas isu ini dari perspektif Islam yang adil dan saksama, berlandaskan prinsip maqasid syariah, keadilan sosial, dan kesejahteraan ummah.

1. Prinsip Islam dalam Pembangunan dan Pemilikan Harta

1.1 Islam menekankan keadilan dalam pembangunan dan perlindungan hak pemilik harta. Ini berdasarkan firman Allah SWT dalam al-Quran:

وَلَا تَأْكُلُوٓا۟ أَمْوَٰلَكُم بَيْنَكُم بِٱلْبَـٰطِلِ وَتُدْلُوا۟ بِهَآ إِلَى ٱلْحُكَّامِ لِتَأْكُلُوا۟ فَرِيقًۭا مِّنْ أَمْوَٰلِ ٱلنَّاسِ بِٱلْإِثْمِ وَأَنتُمْ تَعْلَمُونَ

Maksudnya:“Dan janganlah kamu makan harta sesama kamu dengan jalan yang batil dan janganlah kamu membawa urusan harta itu kepada hakim supaya kamu dapat memakan sebahagian daripada harta orang lain dengan jalan dosa, sedangkan kamu mengetahui.” [Surah al-Baqarah, ayat 188]

1.2 Prinsip utama yang perlu diberi perhatian dalam pembaharuan bandar adalah:

1.2.1 Hak Pemilikan Harta (Haqq al-Milkiyyah)

– Pemilik harta mempunyai hak terhadap tanah atau bangunan mereka dan tidak boleh dipaksa menjual atau berpindah tanpa sebab yang sah dan adil.

1.2.2 Maslahah Umum (Kepentingan Masyarakat)

– Pembangunan harus mengambil kira kepentingan majoriti tanpa menzalimi golongan minoriti.

1.2.3 Keadilan dalam Kontrak dan Muamalat – Sebarang bentuk pengambilalihan hartanah atau perubahan pemilikan perlu dibuat secara adil dan mengikut prinsip Syariah.

2. Isu Akta Pembaharuan Bandar dan Implikasinya

2.1 Pengurangan Ambang Persetujuan Pemilik Hartanah

Akta yang dicadangkan mengurangkan keperluan ambang persetujuan dari 100% kepada:

80% untuk bangunan kurang daripada 30 tahun

75% untuk bangunan melebihi 30 tahun

51% untuk bangunan yang terbengkalai

Analisis Islam: Dalam Islam, sebarang bentuk pengambilan harta tanpa persetujuan penuh pemilik asal memerlukan justifikasi yang jelas berdasarkan kepentingan umum. Islam membenarkan pengambilan tanah untuk maslahah umum dengan syarat:

Pampasan yang adil – Allah SWT berfirman:

لَا تَظْلِمُونَ وَلَا تُظْلَمُونَ

Maksudnya:"...dan janganlah kamu berlaku zalim dan kamu pula jangan dizalimi." [Surah al-Baqarah, ayat 279]

Kemaslahatan yang benar-benar nyata – Walaupun tujuan pembaharuan ini adalah bagi menghilangkan kemudharatan umum seperti rumah usang, terbengkalai dan tidak selamat serta merosakkan imej negara maju, namun ia tidak boleh digantikan dengan kemudharatan yang lain seperti pengusiran pemilik tanah secara tidak adil, polarisasi kaum dalam kehidupan seharian termasuklah agenda tersembunyi bagi persempadanan semula Kawasan pilihanraya. Ini selari dengan kaedah Maqasid Syariah:

الضرر لا يزال بمثله (أو بأشد منه),

Maksudnya:"Kemudaratan tidak boleh dihilangkan dengan kemudaratan yang serupa (atau yang lebih besar daripadanya)." [al-Mu’amalah al-Maaliah Asolah Wal Mu’asoroh, jld. 4, hlm. 403]

Tidak menindas golongan lemah – Dalam konteks pembaharuan bandar, pemilik tanah kecil atau mereka yang kurang berkemampuan mungkin terjejas jika hak mereka tidak diberi perhatian.

Jika pemilik dipaksa melepaskan harta mereka tanpa pilihan, ini boleh dianggap sebagai suatu bentuk kezaliman yang bertentangan dengan Islam. Sabda Nabi SAW:

مَنْ أَخَذَ مِنَ الأَرْضِ شَيْئًا بِغَيْرِ حَقِّهِ خُسِفَ بِهِ يَوْمَ الْقِيَامَةِ إِلَى سَبْعِ أَرَضِينَ

Maksudnya: "Barang siapa yang mengambil sesuatu dari tanah (hak milik orang lain) tanpa haknya, maka dia akan ditenggelamkan ke dalam bumi pada hari kiamat hingga tujuh lapisan bumi." [HR al-Bukhari, 2454]

2.2 Risiko Gentrifikasi dan Peminggiran Golongan Berpendapatan Rendah

Gentrifikasi adalah fenomena di mana pembangunan baru menyebabkan penduduk asal, terutamanya golongan miskin yang merentas kaum, dipindahkan kerana kenaikan harga rumah dan kos sara hidup. Pandangan Islam:

Islam sangat menekankan keadilan sosial dan keperluan menjaga golongan yang kurang berkemampuan (social oriented, not profit oriented). Allah berfirman:

كَىْ لَا يَكُونَ دُولَةًۢ بَيْنَ ٱلْأَغْنِيَآءِ مِنكُمْ ۚ

Maksudnya:"Supaya harta itu tidak hanya beredar di antara orang-orang kaya di kalangan kamu." [Surah al-Hasyr, ayat 7]

2.3 Jaminan terhadap Tanah Rizab Melayu dan Hak Orang Asal

Walaupun YAB Perdana Menteri, Dato’ Seri Anwar Ibrahim telah memberi jaminan bahawa tanah rizab Melayu tidak akan terjejas oleh akta ini. Namun, terdapat kebimbangan bahawa perubahan ini boleh membuka ruang kepada spekulasi hartanah yang akhirnya menyebabkan pengurangan pemilikan tanah orang Melayu dan penduduk asal bandar. Pandangan Islam:

Islam menekankan kepentingan menjaga hak sesuatu kaum ke atas tanah mereka, sebagaimana Rasulullah SAW melindungi hak kaum Ansar ke atas tanah Madinah.

Begitu juga ketika mana Rasulullah SAW mendapat laporan tentang penduduk di Wilayah Dumatul Jandal yang melakukan kezaliman dan rompakan terhadap para pedagang dan menunjukkan permusuhan terhadap Islam, Baginda SAW tidak terus melakukan serangan bahkan ditawarkan perjanjian damai secara diplomasi dan dibenarkan untuk mereka yang lari Kembali dan kekal berada di tanah asal mereka. [Sirah al-Nabawiyyah wa al-Da’wah fi al-‘Ahd al-Madani, hlm. 415]

Jika terdapat sebarang ancaman terhadap hak tanah masyarakat, kerajaan wajib memastikan ia tidak membawa kemudaratan jangka panjang kepada ummah.

3. Cadangan Penambahbaikan bagi Akta Pembaharuan Bandar

Berdasarkan prinsip Islam yang adil dan saksama, pembaharuan bandar perlu mengambil pendekatan berikut:

3.1 Ambang Persetujuan Pemilik Hartanah

Kerajaan perlu memastikan secara ketat bahawa tiada sebarang unsur paksaan atau ugutan kepada pemilik asal untuk bersetuju atas pembaharuan bandar tersebut.

Proses libat urus dan penerangan mesti dibuat secara terbuka dan transparent dari badan kerajaan sendiri (seperti Pihak Berkuasa Tempatan) yang tidak mempunyai sebarang conflict of interest.

3.2 Mekanisme Perlindungan untuk Golongan Rentan

Kerajaan dan pemaju perlu menyediakan tempat pemindahan sementara yang tidak membebankan penduduk asal bagi mengelakkan kesan negatif gentrifikasi terutamanya bagi mereka yang tiada rumah kedua untuk duduk.

Faktor yang perlu dipertimbang adalah termasuk:

1.Jarak ke sekolah bagi anak-anak mereka.

2.Keadaan kawasan sekitar dari segi komuniti dan juga kos sara hidup supaya tidak terlalu jauh beza dari tempat asal mereka.

Projek pembaharuan bandar perlu mempunyai elemen pembangunan inklusif yang mengekalkan identiti sosial dan budaya setempat.

Yuran penyelenggaraan (maintenance fee) yang lazimnya akan dikenakan kepada penduduk kondominium oleh Joint Management Body (JMB) juga perlu diberikan penerangan secara terbuka, sama ada akan dikenakan kepada mereka dan jika dikenakan, berapakah jumlah cas bulanan tersebut.

3.3 Pampasan yang Benar-benar Adil

Setiap pemilik tanah atau penghuni asal mesti diberi pampasan secara 1:1, iaitu setiap unit yang diambil alih diganti dengan 1 unit yang baharu.

Boleh diberi pilihan sama ada pampasan diberi dalam bentuk gentian 1 unit rumah atau secara tunai dengan nilai jualan semasa unit baru tersebut.

3.4 Keutamaan kepada Rakyat Tempatan Berbanding Bangsa Asing

Sebagai contoh, bangunan yang akan diperbaharui adalah flat lama sebanyak 400 unit.

Apabila dibangunkan unit kondominium baru yang mempunyai 1000 unit, maka 400 unit perlu diberi terus kepada penghuni asal.

Baki 600 unit pula perlu dikawal penjualannya dengan menetapkan kuota perumahan Bumiputera sebanyak 30-50% dengan harga yang mampu milik.

Baki selepas itu barulah boleh dijual kepada pasaran terbuka termasuk bangsa asing bagi meraikan program Malaysia My Second Home (MM2H).

4. Implikasi Pelaksanaan Akta Pembangunan Bandar

Jika pelaksanaan akta ini dibuat secara tidak telus dan adil, ia akan mengakibatkan beberapa kesan negatif seperti:

4.1 Ekonomi

4.1.1 Ketidakseimbangan Pembangunan

– Pembangunan akan hanya tertumpu kepada golongan yang berada, menyebabkan jurang ekonomi semakin melebar antara kaya dan miskin, bandar dan pinggir bandar.

4.1.2 Peningkatan Kos Hidup

– Gentrifikasi tanpa kawalan boleh menyebabkan harga hartanah dan sewa meningkat justeru menekan golongan yang berpendapatan rendah.

4.2 Politik

4.2.1 Polarisasi Kaum

– Jika sesuatu kaum lebih terkesan oleh pemindahan atau gentrifikasi ini, ia boleh mencetuskan rasa tidak puas hati dan akan memperdalam jurang perpecahan politik antara kaum.

4.2.2 Manipulasi Kawasan Pilihan Raya

– Pemindahan penduduk akibat pembaharuan bandar boleh digunakan untuk mengubah sempadan pilihan raya (gerrymandering), memberi kelebihan kepada parti tertentu dengan menyusun semula komposisi pengundi.

4.3 Sosial

4.3.1 Ketidakseimbangan Komuniti

– Kehilangan penduduk asal akibat pembangunan yang tidak terkawal boleh menghakis identiti budaya sesebuah kawasan. Hal ini boleh dilihat seperti apa yang berlaku di Kampung Gelam dan Geylang di Singapura.

4.3.2 Peningkatan Kadar Kemiskinan

– Golongan berpendapatan rendah yang kehilangan tempat tinggal atau pekerjaan mungkin jatuh ke dalam kancah kemiskinan bandar.

4.3.3 Ketegangan Antara Kelas Sosial

– Jika elemen pembangunan inklusif yang mengekalkan identiti sosial dan budaya setempat tidak diterapkan, akan wujud jurang sosial antara penduduk asal dan golongan berpendapatan tinggi yang berpindah ke kawasan yang diperbaharui.